为您解析“产权房”，教您如何识别小产权房

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为您解析“产权房”，教您如何识别小产权房

作者：PXTT ⁄ 时间：2014年08月03日 ⁄ 分类： 心情日记 ⁄ 评论：0

由于最近越来越多小产权房的楼盘，通过各种低价、欺瞒手段，跑到论坛和时空购房群里来做变向的广告，不少不了解情况的网友都差点因此受骗。为了让大家能自主的区分好坏，小编搜集整理了一下关于产权房的解释，及大小产权房的区别，下面一一分享给大家，希望能对大家有所帮助。

   首先，所谓产权房，是指产权人对房屋拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

   大产权房和小产权房又分别是指什么？区别是什么？

   简单来说，大产权房是“小产权房”的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易，买的房建在合法的建筑用地上。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。但大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。

   小产权一般则是止是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。 “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。“ 小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

   区别大小产权房最简单的方式，就是看该房是否具有产权证，产权证由什么单位所颁发。由国家房管部门颁发的产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”，其中所有乡政府、地方政府所颁发的产权证，一律不具备房屋所有权。

   常见小产权房的种类有哪些？

   常见的小产权房种类一般可以细分为三种：普通小产权房、乡产权房、军产权房。

   普通小产权房：这类产权房大多是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子，其特质是产权不满70年，无房产证。销售的形式不是出售，而是出租，所签合同一般也为租赁合同。

   乡产权房：这类产权房是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买。“乡产权房”一般具备完整的70年产权，有房屋产权证。但该房屋产权证的办法单位多为乡政府或村政府，不具备完整的房屋产权，部分房屋产权证甚至不具备法律效应。

   军产权房：军产权房目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。军产房一般是部队出地皮，开发商出资金来盖，利益共享。军产权房的购买手续简单，不交契税，通常为70年使用权；过户时手续简单，交少许过户费，不用交个税。但严格意义上来说，法律是不允许军产房买卖的，所以通过特殊渠道购买到军产房，在一定层面上来说是不合法的，房屋的权益也不受法律所保护的。

   小产权房的共同特点有哪些？

   一，集体土地建设的房屋。“小产权房”最重要的特点就是在集体土地上开发的房屋，我国现行法律法规规定，农村土地一般归农村集体所有，如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售，必须先经国家征收，把集体土地变性，成为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后，才能进行开发建设。

   二，没有“五证”。商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件， “五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上规划许可证等“四证”。

   三，价格便宜。“小产权房”好卖，最主要的是其售价相对便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用，所以价格低廉。

   四，无合法产权。小产权房无法进行房屋产权登记，不能办理房屋所有权证。城市居民购买“小产权房”，无法在房屋登记机构办理房屋登记，领取房屋所有权证书。

   五，开发违规较多。开发“小产权房”，不像开发商品房那样严格，大多是村或无开发资质的公司自己开发，有的是建设公司开发，也有的是一些单位或个人参与开发，缺乏开发的必备资质和公司营业条件，房屋设计及建筑质量得不到保障。